BIアナリストの雑記ワークダイアリー

20代後半。平日はサラリーマンとして働きながら、週末にビジネス・アナリストとして副業活動してます。お仕事ネタ系、自己啓発系中心ネタを発信しています。

私がやっている賃貸住宅更新時の家賃交渉をご紹介します

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私達夫婦は現在賃貸物件に二人で住んでいるのでが、ここに住みだしてもう5年ほどになりました。

今まで賃貸更新は2度ありましたが、2度とも更新時に賃料を少し安くしてくれるよう交渉をして、2度とも成功してます。

たった1000〜2000円ですが、年間で見れば数万円の差が出てきます。

やってみると意外に簡単です。また特に失うものもないので、交渉されたことない人は更新の際に言ってみることをオススメします。

そんな交渉を成功させてきたコツと方法をご紹介します。

家賃の交渉は更新2ヶ月前がオススメ

私の賃貸契約上では2年間契約で、その間の賃料の変更ま認めれていません。なので、交渉出来るのは更新の時のみとなります。

更新はほどんどの場合1〜2ヶ月前に通知がなければ自動更新となってしまうので、必ず更新月の遅くとも2ヶ月に始めることにしましょう。

交渉が長引くこともあるので、できれば余裕をもって3ヶ月前ぐらいがいいかと思います。


そもそもどうやって家賃は決まるのか

交渉をする上で、有利にすすめるためには賃貸の構造を理解しておくべきでしょう。

多くの場合賃貸物件は、その物件を所有しているオーナー(個人やファンド)とそれを管理している管理会社に別れます。

オーナーは自身の物件に人を住まわせて、賃料を徴収することで利益を得ますが、その物件の管理や客付けを代行してくるのが管理会社の仕事です。

図でご説明すると下記のようなお金の流れになります。

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それでは、どうやって賃料を決めているのでしょうか?

多くの場合、物件を所有しているオーナーと管理会社が相談して決めています。

管理会社はその場所の相場や、前例、オーナーの収益計画を元に、賃料を算出しオーナーへ提案します。

オーナーはその提案された賃料に納得できれば、そこで賃料が決まるわけです。

なので、なかなか決まらない物件などは物件を空室にしてしまってるオーナーも、管理費を得たい(客付け手数料も)管理会社も困るので、よく賃料を下げる交渉などが行われます。

長期間空室が続くと、オーナーが管理会社を乗り換えてしまう可能性も有るので、管理会社にとって物件の「入居率」(管理している物件のうちどれくらい入居者がいるか)が最重要のKPIとなるわけです。

ここで抑えておきたいポイントは、物件を管理する管理会社(不動産会社)にとって一番大切なお客様は、物件という商材を提供してくれるオーナーであり、全てはオーナーの利益の為に利害関係・決断が下されます。

私達入居者はできるだけ、問題を起こさずに、オーナー様から提供された物件に住んで賃料と管理費を納めるだけの存在です。代わりはいくらでもいます。

なので、あとで下記のような交渉をする際は、入居者はお客様・神様でもない、いくらでも代わりがいる。むしろ管理会社がどれだけオーナーにいい顔が出来るかを念頭において交渉に臨みましょう。

交渉する相手はもちろん管理会社を通してです。


家賃交渉方法

さて、ここから実際の交渉方法です。ポイントはいくつかあります。

ポイント1:物件を気に入ってる事をアピール

できるだけその物件を気に入っている事をアピールしましょう。

前記にご紹介したとおり、オーナーにとって一番のリスクは、高額で購入した物件が空室になり、収益が発生しない状況です。

空室はオーナーが一番嫌うことであり、そんなオーナーが大切なお客様でる管理会社にとってももっとも恐れるべき事です。(まあ器物破壊とか、家賃トンズラとかよりはましですが。。。)

なので、オーナーも管理会社も、なるべく入居者に長く住んでもらうことを望みます。ましてやその入居者が2年も住んで問題無いような入居者なら最高です。(煩わしい契約の取り決めや、募集、審査などの事務仕事もないので)

なので、この入居者は長く、問題なく住んでくれるだろう、問題なく賃料を収集出来るだろうと安心させるために、物件を気に入っていることをアピールしましょう。

更新するくらいなので、特に嘘もついてないです。


ポイント2:できるだけ有効的な姿勢で

交渉の際はできるだけ、対面で、友好的な姿勢で望みましょう。

賃料を最終的に決めるのは、オーナーです。私達が交渉したいと言って管理会社に行くも、その話をオーナーに持っていくのは管理会社の営業担当です。

なので、その中間にいる管理会社に厳しい態度で交渉に挑んでもまったく意味はないです。

できるだけ仲良く、「私達もオーナー様に交渉しやすいように協力します〜できるだけ長く住みたくて〜。オーナーさんに取り合ってもらえませんか?」と管理会社の見方となる交渉を頼みましょう。


ポイント3:周辺物件や相場はネットで調べて資料作成する

とはいっても賃料を下げる根拠がなければ意味はありません。

交渉をオーナーと実際にするのは管理会社の営業担当で、その人も同じです。

なので、それら根拠は交渉しやすいようにネットでバッチリ調べて、できれば管理会社の営業担当さんがオーナー交渉の際に使えるように資料にまとめておきましょう。

周辺の同等の築年数・間取り・徒歩件数の物件賃料をHOMESやSUUMOで調べて、価格を下げる根拠となるデータを集めてプリントアウトするだけでいいかと思います。

※この歳「Athome」「HOMES」「SUUMO」のウェブサイトをプリントしたほうがおすすめです。管理会社もオーナーも元のデータが誰でも知っている賃貸サイトであると信頼性が増します。

同じマンションで別部屋の安い賃料があればほぼ交渉は成功します。

これは言ったもんがちです。


交渉が難しい場合

そもそもの今住んでいる賃料が相場と安い場合はもちろん意味がありません。

データを提供するのは逆に不利になってしまいます。

ただ、お願いするのはタダでなんの害もありません。

簡単に「ちなみに賃料ちょっとだけ下げてくれる交渉とかしてもらえませんか〜?」みたいな感じで友好的なお願い交渉にしましょう。

また、誰もが知っているような大手の管理会社よりは、その街の地元の管理会社(不動産会社)のほうが融通が聞きやすいです。

大手は全てがプロセス可しているので、そう簡単に賃料の変更は難しいですが、地元の不動産会社であれば、オーナーとの関係が昔ながらの友好関係的な場合が多いので、賃料の交渉もし易いです。

たまに銀行系のファンド物件などは、私も住んだことないですが難しそうです。しかし、そういった会社だからこそ、相場を調べてきっちりとした根拠があれば話が通るような気がします。(ただ私も経験がないのでなんとも・・・)


最後に

以上私が今まで実践してきた賃貸更新時の家賃の交渉方法でした。

たかが数千円ですが、年間にすると結構な額です。

特に失うものも何もないので、更新の際はちょっと不動産会社に問い合わせて観るものいいかも知れません。

その際の下調べはきっちりしていきましょう。

そして、自分が管理会社の担当者だという意識をもち、以下にオーナーとうまく交渉出来るかを意識して発言・行動をしましょう。

管理会社にとってのお客様はオーナー様です。